In jeder Bekanntmachung einer Zwangsversteigerung steht ein Verkehrswert. Er ist die zentrale Rechengröße des Verfahrens, wird aber oft missverstanden: Der Verkehrswert ist weder Mindestpreis noch Kaufempfehlung, sondern ein gerichtlich festgesetzter Schätzwert.
Wie der Verkehrswert festgesetzt wird
Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten und setzt den Verkehrswert anschließend per Beschluss fest. Das Gutachten können Interessenten in der Regel über das Gericht oder das jeweilige Versteigerungsportal einsehen; es enthält Beschreibung, Fotos, Flächen und die Herleitung des Werts und ist damit die wichtigste Informationsquelle über das Objekt.
Wofür der Wert im Verfahren zählt
Die Sicherheitsleistung beträgt zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts, nicht des Gebots.
Die 5/10- und die 7/10-Grenze im ersten Termin knüpfen direkt an den Verkehrswert an.
Für Bieter ist er der Ausgangspunkt, um ein eigenes Limit festzulegen und Gebote einzuordnen.
Warum Verkehrswert und Marktpreis auseinanderfallen
Sachverständige erhalten nicht immer Zutritt zur Immobilie. Viele Gutachten entstehen deshalb ohne Innenbesichtigung und arbeiten mit Annahmen zum Zustand. Dazu kommt der zeitliche Abstand: Zwischen Gutachtenstichtag und Versteigerungstermin können viele Monate liegen, in denen sich der Markt bewegt hat. Der tatsächliche Preis entsteht erst im Termin durch die Gebote und kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.
Wer mitbieten will, sollte das Gutachten deshalb vollständig lesen, die Annahmen kritisch prüfen und einen Puffer für Unwägbarkeiten einplanen. Welche Punkte dabei besonders zählen, zeigt der Beitrag zu den Risiken beim Kauf aus der Zwangsversteigerung.