Wird eine vermietete Immobilie zwangsversteigert, sorgt das auf beiden Seiten für Unsicherheit: Mieter fürchten um ihre Wohnung, Ersteher rechnen mit einem schnellen Einzug. Beides beruht oft auf falschen Annahmen.
Der Mietvertrag besteht fort
Mit dem Zuschlag tritt der Ersteher in das bestehende Mietverhältnis ein, ganz wie beim regulären Verkauf gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Mietvertrag läuft zu unveränderten Bedingungen weiter, die Miete ist ab dem Zuschlag an den neuen Eigentümer zu zahlen. Für die Kaution haftet der Ersteher gegenüber dem Mieter, auch wenn er sie vom Voreigentümer nicht erhalten hat.
Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers
Das Gesetz gibt dem Ersteher in § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht: Er darf das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin mit der gesetzlichen Frist kündigen. Verstreicht dieser erste Termin ungenutzt, erlischt das Sonderrecht. Es verkürzt allerdings nur die Frist, etwa bei langfristigen oder befristeten Verträgen.
Die wichtige Grenze: Kündigungsschutz bleibt
Bei Wohnraum ersetzt das Sonderkündigungsrecht nicht den allgemeinen Kündigungsschutz. Der Ersteher braucht weiterhin ein berechtigtes Interesse im Sinne des Mietrechts, in der Praxis meist Eigenbedarf. Ohne einen solchen Grund läuft das Mietverhältnis weiter, und der Mieter kann einer Kündigung zudem unter den üblichen Voraussetzungen widersprechen. Wer als Bieter auf einen Einzug angewiesen ist, sollte die Vermietungssituation deshalb vor dem Termin klären; sie steht regelmäßig im Wertgutachten.
Praktische Hinweise für beide Seiten
Mieter: Miete nach dem Zuschlag nur noch an den Ersteher zahlen, Kautionsnachweise und Mietvertrag bereithalten, Kündigungen auf Form, Frist und Begründung prüfen lassen.
Ersteher: Fristbeginn des Sonderkündigungsrechts nicht verpassen, Eigenbedarf sauber begründen und die Vermietung bereits in die Gebotskalkulation einbeziehen.
Wie sich vermietete Objekte insgesamt in die Kaufentscheidung einordnen, zeigt der Überblick zu den Risiken beim Kauf aus der Zwangsversteigerung.