Eine Zwangsversteigerung folgt anderen Spielregeln als der klassische Immobilienkauf: Es gibt keinen Kaufvertrag und keinen Notartermin, der Zuschlagsbeschluss ersetzt beides. Wer den Zuschlag erhält, ist sofort gebunden. Die Finanzierung muss deshalb stehen, bevor Sie die Hand heben.
Finanzierungszusage vor dem Termin
Sprechen Sie Ihre Bank an, sobald ein Objekt ernsthaft in Frage kommt, und legen Sie ihr das gerichtliche Wertgutachten vor; es ersetzt das übliche Exposé. Da eine Innenbesichtigung meist nicht möglich ist, kalkulieren Banken vorsichtig. Lassen Sie sich die Finanzierung bis zu Ihrem persönlichen Limit schriftlich bestätigen, inklusive Puffer für Nebenkosten und unerwartete Instandsetzung. Nicht jede Bank begleitet Versteigerungskäufe; fragen Sie im Zweifel bei mehreren Instituten oder einem Vermittler an.
Sicherheitsleistung und Zahlungsablauf
Für den Termin brauchen Sie die Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts, üblicherweise aus Eigenmitteln oder als Bankbürgschaft. Nach dem Zuschlag wird das restliche Bargebot erst zum Verteilungstermin fällig, meist sechs bis acht Wochen später. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot mit vier Prozent jährlich zu verzinsen; diese Wochen sollten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt sein.
Grundschuld und Absicherung der Bank
Ihre finanzierende Bank sichert sich wie beim normalen Kauf über eine Grundschuld ab. Die Bestellung wird um den Zuschlag herum organisiert, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Banken mit Erfahrung in Versteigerungen kennen den Ablauf und stimmen die Auszahlung auf den Verteilungstermin ab; sprechen Sie diesen Punkt aktiv an.
Nebenkosten: günstiger als beim Makler-Kauf
Keine Maklerprovision und kein Notarhonorar für einen Kaufvertrag.
Grunderwerbsteuer fällt wie beim regulären Kauf auf das Meistgebot an.
Dazu kommen die Zuschlagsgebühr des Gerichts sowie Kosten für Grundschuldbestellung und Eigentumsumschreibung.
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