Zwangsversteigerungen bieten Chancen auf einen Kauf unter Marktpreis, verlagern aber Risiken auf den Käufer, die beim regulären Erwerb der Verkäufer trägt. Wer sie kennt, kann sie kalkulieren, statt von ihnen überrascht zu werden.

Keine Gewährleistung, Zustand ungewiss

Der Erwerb in der Versteigerung erfolgt unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Feuchte Keller, marode Leitungen oder ein sanierungsbedürftiges Dach gehen zulasten des Erstehers. Da eine Innenbesichtigung selten möglich ist, bleibt immer ein Informationsdefizit. Gutachten vollständig lesen, Alter des Gutachtens prüfen und einen Sanierungspuffer einplanen ist die wichtigste Absicherung.

Bestehen bleibende Rechte und Lasten

Je nach Rangfolge bleiben eingetragene Rechte trotz Zuschlag bestehen: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder Erbbaurechte. Sie mindern den Wert teils erheblich und sind zusätzlich zum Gebot zu übernehmen. Welche Rechte bestehen bleiben, ergibt sich aus dem geringsten Gebot und den Versteigerungsbedingungen; bei Eigentumswohnungen können außerdem rückständige Hausgelder in begrenztem Umfang vorrangig zu bedienen sein.

Räumung und Übergabe

Gegen den früheren Eigentümer wirkt der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel; zieht er nicht freiwillig aus, ist dennoch eine Zwangsräumung mit Zeit und Kosten nötig. Wohnt ein Mieter im Objekt, gilt das nicht: Das Mietverhältnis besteht fort und kann nur nach den mietrechtlichen Regeln beendet werden. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Zwangsversteigerung und Mietverhältnis.

Emotionen im Termin

Das unterschätzte Risiko ist die Bietdynamik: Wer sich im Termin treiben lässt, zahlt am Ende mehr als am freien Markt. Ein vorab festgelegtes Limit auf Basis von Verkehrswert, Gutachten und eigener Kalkulation ist der beste Schutz, zusammen mit einer gesicherten Finanzierung bis genau zu diesem Limit.