Eine Zwangsversteigerung folgt einem klar geregelten Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Wer die Stationen kennt, kann als Bieter Chancen realistisch einschätzen und weiß als Eigentümer, an welchen Punkten noch Spielraum besteht.
Vom Zahlungsrückstand zum Verfahren
Am Anfang steht der Antrag eines Gläubigers, meist der finanzierenden Bank, beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung per Beschluss an und lässt einen Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch eintragen. Ab diesem Zeitpunkt läuft das Verfahren, der Eigentümer bleibt aber zunächst Eigentümer und bewohnt die Immobilie in aller Regel weiter.
Verkehrswert und Terminbestimmung
Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten und setzt auf dieser Grundlage den Verkehrswert fest. Anschließend bestimmt es den Versteigerungstermin. Zwischen der öffentlichen Bekanntmachung und dem Termin müssen mindestens sechs Wochen liegen. Die Bekanntmachungen erscheinen bei den Amtsgerichten und in den Justizportalen; wohnplatz24 bündelt die aktuellen Termine mit allen Eckdaten in der Objektsuche.
Der Versteigerungstermin
Der Termin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil: Das Gericht verliest die Eckdaten des Verfahrens, den festgesetzten Verkehrswert, das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen. Danach folgt die Bietstunde, die mindestens 30 Minuten dauert. Wer bieten möchte, braucht einen gültigen Ausweis und muss auf Verlangen eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts stellen. Jedes Gebot ist bindend, bis ein höheres wirksam abgegeben wird.
Zuschlag, Wertgrenzen und Verteilungstermin
Nach dem Ende der Bietstunde entscheidet das Gericht über den Zuschlag. Im ersten Termin gelten Schutzgrenzen: Unter der Hälfte des Verkehrswerts wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, unter sieben Zehnteln kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung beantragen. Details dazu erklärt der Beitrag zur 5/10- und 7/10-Grenze. Mit dem Zuschlagsbeschluss geht das Eigentum auf den Ersteher über, ganz ohne notariellen Kaufvertrag. Einige Wochen später folgt der Verteilungstermin, in dem der Erlös auf die Gläubiger verteilt wird; bis dahin ist das restliche Bargebot zu zahlen.
Für Eigentümer: Es gibt Auswege
Bis zum Zuschlag ist das Verfahren nicht endgültig. Eine Einigung mit dem Gläubiger, eine einstweilige Einstellung oder ein freihändiger Verkauf zu Marktkonditionen können die Versteigerung abwenden. Was in welcher Lage realistisch ist, zeigt unsere Seite Zwangsversteigerung abwenden.