Welche Kosten fallen bei einer Zwangsversteigerung an?
Der Kauf über eine Zwangsversteigerung folgt anderen Regeln als der klassische Immobilienkauf. Es gibt keinen Kaufvertrag und keinen Notartermin, der Zuschlagsbeschluss des Gerichts ersetzt beides. Dadurch entfallen die Maklerprovision und das Notarhonorar für den Kaufvertrag. Dafür kommen andere Positionen hinzu: die Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot, die Zuschlagsgebühr des Gerichts, die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die Verzinsung des Bargebots. Wie ein Versteigerungstermin abläuft, erklärt unser Ratgeber zum Ablauf einer Zwangsversteigerung.
Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung
Der Zuschlag ist ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang, deshalb fällt Grunderwerbsteuer an, genau wie beim normalen Kauf. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest, er reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern. Bei 200.000 Euro Gebot bedeutet der Unterschied zwischen 3,5 % und 6,5 % bereits 6.000 Euro. Die folgende Übersicht zeigt die aktuellen Sätze (Stand: 07/2026):
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5 % |
Gerichtskosten: Zuschlagsgebühr und Grundbucheintrag
An die Stelle der Notarkosten für einen Kaufvertrag treten zwei Gerichtsgebühren. Die Zuschlagsgebühr nach dem Gerichtskostengesetz beträgt eine halbe Wertgebühr auf das Meistgebot (GKG KV 2214). Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch fällt eine volle Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an (GNotKG KV 14110, Tabelle B), berechnet nach dem höheren Wert aus Gebot und Verkehrswert. Beide Gebühren steigen gestaffelt mit dem Wert. Wer den Kauf finanziert, sollte zusätzlich die Kosten für die Grundschuldbestellung einplanen. Details dazu stehen im Ratgeber zur Finanzierung einer Zwangsversteigerung.
Die Verzinsung des Bargebots nach § 49 ZVG: der Kostenfaktor, den viele übersehen
Nach dem Zuschlag wird das Bargebot nicht sofort fällig, sondern erst zum Verteilungstermin, meist sechs bis acht Wochen später. Für diese Zeit ist das Bargebot ab dem Zuschlag zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG), üblicherweise mit 4 % pro Jahr. Bei 300.000 Euro Gebot und sechs Wochen sind das rund 1.380 Euro, ein Betrag, den kaum ein Bieter auf dem Schirm hat. Der Clou: Wer das Bargebot direkt nach dem Zuschlag beim Amtsgericht hinterlegt und auf die Rücknahme verzichtet, wird von der Verzinsung frei (§ 49 Abs. 4 ZVG). Diese Ersparnis rechnet der Rechner oben aus, sobald Sie den Haken bei der Hinterlegung setzen.
Zwangsversteigerung und normaler Immobilienkauf im Kostenvergleich
Unter dem Strich ist die Zwangsversteigerung bei den Nebenkosten oft günstiger als der klassische Kauf. Es gibt keine Maklerprovision, die je nach Region schnell 3,57 % des Kaufpreises ausmacht, und kein Notarhonorar für den Kaufvertrag. Diesen Vorteilen steht gegenüber, dass eine Innenbesichtigung häufig nicht möglich ist und Sie sich auf das gerichtliche Wertgutachten stützen. Wie dieser Verkehrswert zustande kommt, erklären wir gesondert. Passende Objekte mit Verkehrswert und allen Eckdaten finden Sie in der Objektsuche von wohnplatz24.
Häufige Fragen zu den Kosten einer Zwangsversteigerung
Was kostet eine Zwangsversteigerung für den Käufer?
Über das Höchstgebot hinaus fallen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), die Zuschlagsgebühr des Gerichts, die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung sowie die Verzinsung des Bargebots an. In der Summe sind das meist rund 4 % bis 8 % des Gebots. Maklerprovision und Notar-Kaufvertrag entfallen dagegen.
Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr bei einer Zwangsversteigerung?
Die Zuschlagsgebühr ist eine 0,5-fache Wertgebühr nach dem Gerichtskostengesetz (GKG KV 2214), berechnet auf das Meistgebot. Bei einem Gebot von 200.000 Euro sind das rund 1.019 Euro. Die Gebühr steigt gestaffelt mit der Höhe des Gebots.
Wer trägt die Kosten im Zwangsversteigerungsverfahren?
Die Verfahrenskosten des Gerichts (Anordnung und Termin) werden vorab aus dem Versteigerungserlös gedeckt, sie treffen also wirtschaftlich Gläubiger und Schuldner. Der Ersteher zahlt die auf den Zuschlag bezogenen Kosten: Zuschlagsgebühr, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die Verzinsung des Bargebots.
Fällt bei einer Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer an?
Ja. Der Zuschlag im Versteigerungstermin ist ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot, der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Was ist die Verzinsung des Bargebots und wie vermeide ich sie?
Ab dem Zuschlag ist das Bargebot bis zum Verteilungstermin zu verzinsen, üblicherweise mit 4 % pro Jahr (§ 49 Abs. 2 ZVG). Bei sechs Wochen und 200.000 Euro Gebot sind das rund 920 Euro. Wer den Betrag sofort beim Amtsgericht hinterlegt und auf die Rücknahme verzichtet, wird von der Verzinsung frei (§ 49 Abs. 4 ZVG) und spart diese Kosten vollständig.