Eine angeordnete Zwangsversteigerung nimmt dem Eigentümer nicht das Eigentum. Das geht erst mit dem Zuschlag im Versteigerungstermin auf den Ersteher über (§ 90 ZVG). Bis dahin kann der Eigentümer seine Immobilie am freien Markt verkaufen. In aller Regel wird dort mehr erzielt als im Termin. Der Weg hat allerdings eine Bedingung, die sich nicht umgehen lässt: Der betreibende Gläubiger muss mitziehen.
Was die Beschlagnahme wirklich bedeutet
Mit der Anordnung des Verfahrens wird das Grundstück beschlagnahmt. Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 23 ZVG). Das klingt nach einem Verkaufsverbot, ist aber keines: Der Kaufvertrag bleibt wirksam, der Eigentümer bleibt verfügungsbefugt. Das Verbot wirkt nur zugunsten des Gläubigers, der die Versteigerung betreibt. Ihm gegenüber ist die Übertragung des Eigentums unwirksam, er kann sein Verfahren also unbeirrt weiterführen, als hätte es den Verkauf nie gegeben.
Für die Praxis heißt das: Ein Käufer wird nur dann sicher Eigentümer, wenn das Verfahren vorher aus der Welt ist. Kein seriöser Käufer und keine finanzierende Bank lässt sich darauf ein, solange der Versteigerungsvermerk im Grundbuch steht und offen ist, ob der Gläubiger mitspielt. Der freihändige Verkauf ist deshalb kein Alleingang, sondern immer eine Absprache zu dritt.
Wie das Verfahren wieder aus dem Weg geht
Das Gesetz kennt dafür zwei Stufen. Für die Zeit der Vermarktung kann der Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligen, das Verfahren ruht dann (§ 30 Abs. 1 ZVG). Diese Bewilligung ist wiederholbar, allerdings nicht beliebig: Ist das Verfahren auf diesem Weg bereits zweimal eingestellt, gilt eine dritte Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags. Steht der Kaufpreis dann tatsächlich zur Verfügung und ist der Gläubiger befriedigt, nimmt er seinen Antrag zurück, woraufhin das Gericht das Verfahren aufhebt (§ 29 ZVG).
Zeitlich ist das kein Selbstläufer. Zwischen der öffentlichen Bekanntmachung des Termins und dem Termin selbst liegen mindestens sechs Wochen. Ein Verkauf inklusive Finanzierung des Käufers und Notartermin braucht länger. Je früher das Gespräch mit dem Gläubiger stattfindet, desto eher lässt sich der Zeitplan überhaupt noch stellen. Der Ablauf des Verfahrens zeigt, an welchen Stationen noch Spielraum besteht.
Warum der freie Markt in der Regel mehr bringt
Im Versteigerungstermin bietet ein kleiner Kreis, der Kaufpreis wird in Minuten gemacht, Schutzgrenzen greifen nur im ersten Termin: Unter der Hälfte des Verkehrswerts ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, unter sieben Zehnteln kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung beantragen. In einem weiteren Termin entfallen diese Wertgrenzen. Am freien Markt dagegen entscheiden Angebot, Zustand und Vermarktungsdauer über den Preis. Eine Garantie für einen höheren Erlös ist das nicht, wohl aber der deutlich größere Hebel. Was am Ende bleibt, macht den Unterschied zwischen einem abgeschlossenen Kapitel und einer Restschuld nach dem Zuschlag.
Der erste Schritt ist eine belastbare Zahl
Ohne eine realistische Einschätzung, was die Immobilie am Markt wert ist, lässt sich mit keinem Gläubiger verhandeln. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert ist dafür nur ein Anhaltspunkt, er stammt aus einem Gutachten zu einem Stichtag und häufig ohne Innenbesichtigung. wohnplatz24 erstellt eine kostenlose Ersteinschätzung, vertraulich und unverbindlich. Wie das Gespräch mit der Bank danach aussieht, steht im Beitrag Mit der Bank verhandeln. Rechtliche Fragen zum laufenden Verfahren gehören zu einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer anerkannten Schuldnerberatung. Welche Wege vor dem Termin sonst noch offenstehen, fasst die Seite Zwangsversteigerung abwenden zusammen.