Der Zuschlag beendet das Zwangsversteigerungsverfahren. Er beendet nicht automatisch die Schulden, die dazu geführt haben. Deckt der Erlös die Forderungen nicht, bleibt der frühere Eigentümer auf dem Rest sitzen, ohne die Immobilie, mit der er ihn hätte tilgen können. Wer diesen Punkt kennt, bewertet einen freihändigen Verkauf vor dem Termin anders.
Warum die Schuld die Immobilie überlebt
Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über (§ 90 ZVG). Die Rechte am Grundstück erlöschen, soweit sie nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen (§ 91 Abs. 1 ZVG). Die Grundschuld der Bank ist damit aus dem Grundbuch verschwunden. Der Darlehensvertrag ist davon nicht berührt: Er ist eine persönliche Verpflichtung und bleibt in voller Höhe bestehen. Aus dem Erlös wird die Bank in ihrem Rang bedient, was danach offen bleibt, bleibt eine Forderung gegen die Person.
Die Lücke fällt oft größer aus als erwartet, weil der Erlös nicht der einzige Faktor ist. Aus ihm werden zuerst die Verfahrenskosten und die vorrangigen Rechte bedient, dazu kommen die Zinsen, die während des gesamten Verfahrens weiterlaufen. Wie der Erlös im Termin zustande kommt und welche Schutzgrenzen dabei greifen, zeigen der Ablauf des Verfahrens sowie der Beitrag zur 5/10- und 7/10-Grenze.
Die 7/10-Regel, wenn der Gläubiger selbst ersteigert
Eine Vorschrift arbeitet hier ausdrücklich zugunsten des Schuldners. Erhält ein Gläubiger, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, den Zuschlag zu einem Gebot unterhalb von sieben Zehnteln des Grundstückswerts, so gilt er auch insoweit als befriedigt, als sein Anspruch bei einem Gebot in Höhe dieser Grenze gedeckt gewesen wäre (§ 114a ZVG). Die Restschuld sinkt also rechnerisch auf den Stand, der sich bei einem Gebot zur 7/10-Grenze ergeben hätte, obwohl tatsächlich weniger geboten wurde.
Der Anwendungsbereich ist eng: Die Regel greift nur, wenn ein aus dem Grundstück Berechtigter den Zuschlag erhält, in aller Regel also die finanzierende Bank selbst. Ersteigert ein unbeteiligter Dritter günstig, ändert das an der Restschuld nichts. Genau deshalb ist die Regel für Gläubiger ein Grund, eine Versteigerung nach Möglichkeit zu vermeiden. Für Eigentümer ist sie ein Argument im Gespräch mit der Bank.
Wie lange eine Restschuld bestehen bleibt
Deutlich länger als die üblichen drei Jahre. Rechtskräftig festgestellte Ansprüche und Ansprüche aus vollstreckbaren Urkunden verjähren erst in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 BGB). Ein Immobiliendarlehen enthält fast immer eine notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, ist also tituliert. Die Forderung verschwindet damit nicht von selbst, sie ruht allenfalls, solange nichts zu holen ist. Bei Gehalts- oder Vermögenszuwachs lebt sie wieder auf.
Der Weg über die Restschuldbefreiung
Bleibt eine Schuld, die aus eigener Kraft nicht mehr zu tilgen ist, führt der geordnete Weg über ein Insolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung. Der Schuldner tritt seine pfändbaren Einkommensforderungen für drei Jahre ab der Eröffnung des Verfahrens an einen Treuhänder ab (§ 287 Abs. 2 InsO); wer bereits einmal eine Restschuldbefreiung erhalten hat, muss in einem erneuten Verfahren mit fünf Jahren rechnen. Nach dem regulären Ablauf dieser Abtretungsfrist entscheidet das Insolvenzgericht über die Erteilung der Restschuldbefreiung (§ 300 Abs. 1 InsO). Welche Forderungen davon erfasst werden und ob dieser Weg in Ihrem Fall der richtige ist, klären Sie mit einer anerkannten Schuldnerberatung oder einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.
Vor dem Termin ist der Hebel am größten
Jeder Euro, der über den Kaufpreis mehr hereinkommt, ist ein Euro weniger Restschuld. Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, gehört die Immobilie dem Eigentümer. Ein Verkauf am freien Markt bringt in aller Regel mehr als ein Gebot im Termin. Der erste Schritt dorthin ist eine belastbare Zahl. wohnplatz24 erstellt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, vertraulich und unverbindlich. Welche Wege sonst noch offenstehen, fasst die Seite Zwangsversteigerung abwenden zusammen.