Der betreibende Gläubiger ist bei einer laufenden Zwangsversteigerung die entscheidende Adresse. Er kann das Verfahren anhalten, er kann es beenden, ohne ihn lässt sich die Immobilie nicht wirksam übertragen. Das Gespräch mit ihm ist deshalb kein lästiger Nebenschauplatz, sondern der eigentliche Hebel. Die gute Nachricht: In den meisten Fällen sitzen beide Seiten auf derselben Seite des Tisches.
Die Bank will das Geld, nicht das Haus
Eine Versteigerung ist für den Gläubiger kein gutes Geschäft, sondern das letzte Mittel. Sie dauert, sie kostet, der Erlös ist offen. Erreicht das Meistgebot im ersten Termin nicht die Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag versagt und das Verfahren geht in die Verlängerung. Ersteigert die Bank am Ende selbst, um einen Notverkauf zu vermeiden, greift eine Regel zu ihren Lasten: Bleibt ihr Gebot hinter sieben Zehnteln des Grundstückswerts zurück, gilt sie in Höhe dieser Grenze als befriedigt, auch wenn sie tatsächlich weniger bekommen hat (§ 114a ZVG). Ein Verkauf am freien Markt, der die Forderung deckt, ist für sie fast immer der bessere Weg.
Ohne belastbare Zahl kein Gespräch
Ein Sachbearbeiter in der Kreditabwicklung entscheidet nicht nach Absichtserklärungen, sondern nach Zahlen. Zwei davon brauchen Sie: Was ist die Immobilie am Markt wert? Wie hoch ist die Ablösesumme, also der Betrag, gegen den die Bank ihre Sicherheit freigibt? Die Ablösesumme lassen Sie sich schriftlich und mit Stichtag geben, sie enthält neben der Restschuld auch Zinsen und Kosten. Den Marktwert bringen Sie mit: Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert taugt dafür nur bedingt, er stammt aus einem Gutachten zu einem Stichtag und oft ohne Innenbesichtigung. wohnplatz24 erstellt eine kostenlose Ersteinschätzung, vertraulich und unverbindlich.
Drei Entscheidungen, die die Bank treffen muss
Erstens das Stillhalten: Für die Zeit der Vermarktung bewilligt der Gläubiger die einstweilige Einstellung, das Verfahren ruht dann (§ 30 Abs. 1 ZVG). Zweimal geht das ohne Weiteres, eine dritte Einstellungsbewilligung gilt bereits als Rücknahme des Versteigerungsantrags. Zweitens die Freigabe der Sicherheit: Die Bank sagt zu, ihr Grundpfandrecht gegen Zahlung der Ablösesumme löschen zu lassen, damit der Käufer lastenfrei erwerben kann. Das wird üblicherweise über das Notaranderkonto oder eine Treuhandabrede abgewickelt. Drittens die Rücknahme des Versteigerungsantrags, nach der das Gericht das Verfahren aufhebt (§ 29 ZVG).
Diese drei Punkte gehören in ein und dasselbe Gespräch, denn sie hängen zusammen: Ohne Stillhalten fehlt die Zeit für den Verkauf, ohne Freigabe der Sicherheit findet sich kein Käufer, ohne Rücknahme bleibt das Verfahren stehen. Wie der Verkauf danach abläuft, steht im Beitrag zum freihändigen Verkauf trotz Zwangsversteigerung.
Was der Ausstieg kostet
Läuft das Darlehen noch mit gebundenem Sollzinssatz, hat der Darlehensnehmer bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Kredit ein Kündigungsrecht, wenn sein berechtigtes Interesse es gebietet, etwa weil er die Immobilie anderweitig verwerten will. Möglich ist das frühestens sechs Monate nach dem vollständigen Empfang des Darlehens. Die Bank kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Ist das Darlehen dagegen bereits gekündigt, stellt sich die Rechnung anders dar. Lassen Sie sich in jedem Fall aufschlüsseln, aus welchen Posten die geforderte Summe besteht. Prüfen Sie sie mit einer Rechtsberatung oder einer anerkannten Schuldnerberatung, bevor Sie etwas unterschreiben.
Halten Sie jede Zusage schriftlich fest, mit Datum und Gültigkeit. Eine mündliche Zusage aus einem Telefonat trägt keinen Kaufvertrag. Die Zuständigkeit in der Kreditabwicklung wechselt zudem häufiger, als einem lieb ist. Was am Ende übrig bleibt oder eben nicht, entscheidet über die Restschuld nach dem Zuschlag. Welche Möglichkeiten daneben bestehen, eine Zwangsversteigerung abzuwenden, zeigt die Übersicht für Eigentümer.